简述假设开发法的适用条件
A. 假设开发法的适用条件及过程
1，假设。2，提出自己所要论证的理由。3，有实力证明自己的理论，4，讨论。5，成定论
B. 假设开发法的优缺点
从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过回程较为复杂;传统方法测算答出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流折现法的情况下，可以采用传统方法。
C. 资产评估假设开发法属于什么方法
一、假设开发法的基本思路、适用范围、基本公式(掌握)
基本思路
假设开发法又称剩余法、到算法、预期开发法
假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。
适用范围
待开发土地的评估
将生地开发成熟地的土地评估
待拆迁改造的再开发房地产的评估
基本公式
地价+建筑费+专业费用+销售费用+利息+税费+利润=预期楼价
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
例题：运用剩余法评估房地产价格，其适用范围主要是（ ）。
A.待开发土地 B.已开发建筑完成的土地
C.将生地开发为熟地 D.待拆迁改造的在开发土地
答案：ACD
二、操作步骤
调查房地产的基本情况（限制条件、位置、形状、大小、利用要求、权利状况）
确定被估房地产的最佳开发利用方式
预测房地产售价
1.对于出售的房产―采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。
2.对于出租的房地产，如写字楼等――收益法
(1)先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益;
(2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
估算各项成本费用
1、估算开发建筑成本费用―建筑费
2、估算专业费用―通常按建筑费的一定比例计
3、确定开发建设工期，估算预付资本利息
(1)利息的计算采用复利
(2)预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】
(3)建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;
②期初一次性投入：全期计息;
③均匀投入：计息期为开发期的一半;
④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4、估算税金―一般以建成后房地产总价的一定比例计算
5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算
确定开发商的合理利润
投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。
估算待估对象价值
例题：土地使用权评估的假设开发法中，计算利润是基础是（ ）
A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息
D.地价+专业费+建筑费 答案是：D
例题：用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按（ ）计算。
A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的一半 C.整个空置期
D.空置期的一半 答案是：A
例题：应用假设开发评估地价时，从房屋预售价格中应扣除的费用项目有（ ）。
A、征地费用 B、建筑总成本 C、利润 D、税金 E、利息 答案：B、C、D、E
例题：被评估对象为一宗待开发的商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日其为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
⑴将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。
⑵大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。
⑶专业费用为建筑费用的10%。
⑷预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3-5层（即写字楼部分的1-3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层每平方米为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。
⑸管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。
⑹开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
⑺房地产综合资本化率为8%。 ⑻每年按365天考虑。
⑼本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
解析：1-2层建筑面积：3000*2=6000（平方米） 3-5层建筑面积：1900*3=5700（平方米）
6层以上建筑面积：5000*5-6000-0.57=13300（平方米）
年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（万元）
年总费用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27
年利润=1983.48（万元）
大厦价值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（万元）
建筑费用=3000*2.5=7500（万元） 7500*10%=750万元
开发商利润=（7500+750+500+地价）*25%
地价利息，按3年计算复利，土地开发费利息2.5年算，建筑费、转业费分阶段投入，第一阶段投入的60%，计息期为1.5年，第二阶段投入的计息期为0.5年。
地价利息=地价*【（1+5%）3-1】=0.1576*地价
土地开发费利息=500*【（1+5%）2.5-1】=64.86
建筑及专业费用利息=（7500+750）*0.6*【（1+5%）1.5-1】
+（7500+750）*0.4*【（1+5%）0.5-1】
=375.85+81.50=457.35
总利息=0.1576*地价+64.86+457.35=0.1576*地价+522.2
地价=预期楼价-土地开发费用-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
地价=23355.83―500-7500-750-（0.1567*地价+522.2）-（2187.5+0.25*地价）
1.4067*地价=11896.13 地价=8451.36
例题：有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用年限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均为投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费为建筑费用的1.5%，保险费为建筑费的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。
解析：采用假设开发法
（1）年总收益=2*365*1000*5=3650000（元）
（2）年总费用=管理费+维修费+保险费+税金
=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5%
=1009250
（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750
（4）房地产总价=2640750*（P/A,7%，48）=36258750
（5）建筑费及转业费=3500*5000*（1+10%）=1925000
（6）利息=地价*【（1+6%）2-1】+1925000*【（1+6%）-1】
=0.1236地价+1155000
（7）开发商利润=（地价+1925000）*0.2=0.2*地价+3850000
（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=9069016
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D. 假设开发法的定义
指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
E. 传统的产品开发方法的适用条件有哪些
对于互联网行业来说，在做产品开发之前，首先要先和客户接洽，接洽完成之后有专门的市场部会对市场进行调研，所以传统产品的开发适用条件通常都是市场和客户的要求。
F. 成本法与假设开发法的主要区别
成本法：通俗而言是购买或生产商品实际成本额：（原材料+加工费+人员工资+仓储运输+税额等等）
假设法：通俗是以公司或个体经营者或市场策划部，根据所需成本核算为基准，再以市场同类、同质产品综合定位，以自身企业纳税等级区分：公司盈利、国家税收、消费者保障多重因素周全而定！
G. 假设开发法的应用范围
假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现回法和答传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
H. 1. 假设开发法，市场法，收益法的本质，理论依据，适用对象，条件是什么各种方法估价如何操作
假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。
假设开发法的理论依据：与收益法相同，是预期原理。
假设开发法适用的估价对象：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
运用假设开发法估价条件：①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。如果这些条件不够具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以
预测的房地产市场的客观方面，人为地掺人了更多的不确定性因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对开发完成后的价值以及后续必要支出的预测也会更加困难。
运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
①调查分析待开发房地产状况；
②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
③预测后续开发经营期；
④预测开发完成后的价值；
⑤预测后续必要支出及应得利润；
⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格 本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值
市场法的理论依据：替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
市场法适用的估价对象 ：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺、标准厂房 房地产开发用地
市场法估价需要具备的条件 ：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易
市场法估价的操作步骤：
搜集交易实例；
选取可比实例 ；
对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正；
求取比准价格
三类修正：
交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同
市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）
房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同
收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。
收益法的本质：是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格
收益法的理论依据： 预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。
收益法的适用的估价对象：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。
收益法估价需要具备的条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）
收益法的操作步骤：
搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。
预测估价对象的未来收益（净收益）。
求取报酬率或资本化率、收益乘数。
选用适宜的收益法公式计算收益价格。