使用剩余法评估建筑物的前提条件

A. 土地剩余法中建筑物楼层数怎么算

土地剩余法确定地价首先测算土地与建筑物总纯收益，然后从中扣除建筑物的收益，即得土地纯收益，再用利率还原，即可得出土地价格。
土地剩余法确定地价首先测算土地与建筑物总纯收益（楼价），然后，从中扣除建筑物的收益，即得土地纯收益，再用利率还原，即可得出土地价格。

B. 建筑物评估的原则

一、
替代原则
二、
最佳效用原则三、
供需原则四、
房地合一原则
资产评估,评估房屋建筑物目前主要依据<资产评估准则——不动产>（2007-11-28中评协[2007]189号）,<投资性房地产评估指导意见（试行）>（中国资产评估协会
2009-12-18
中评协[2009]211号）.

C. 资产评估中建筑物用残余估价法怎么评估

在用收益还原法以外的方法能够得到土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，便可得到建筑物的纯收再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。

在益，计算属于土地的纯收益时，是以市场比较法或成本逼近法求得土地价格后乘以土地的还原利率便可得到。

建筑物的残余估价法从原理上是收益还原法的一种。它尤其适用于用其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。

例如当建筑物的使用用途和使用强度与土地的最佳使用用途不尽一致时，需判断因建筑物的存在而导致土地市值的减值幅度(或称为建筑物的功能性贬值)，用其他方法难以作出准确判断。此时用建筑物的残余估价法能够给一个说明。

(3)使用剩余法评估建筑物的前提条件扩展阅读：

适用对象

1、适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。

例如，当建筑物的使用用途、使用强度与土地的最佳使用不尽一致的时候，需判断因建筑物的存在而导致土地市值的减值幅度（或称其为建筑物的功能性贬值），用其他方法很难作出准确判断。此时运用建筑物残余估价法可以给出一个比较合理的说明。

2、要求被评估对象可以获得正常收益，即只有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法，

3、运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。

D. 资产评估

1.V
2.X
3.V
4.X
5.V
6.V
7.V
8.V
9.X
10.V

E. 建筑物残余估价法的基本思路是什么

思路：

建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，而以收益还原法以外的方法能求得土地使用权的价格时，从建筑物及只基地所的纯收益中，扣除归属于基地的部分，即可得到归属于建筑物的纯收益。将此残余的纯收益再用建筑物的还原利率还原，使可求得建筑物的收益价格。在计算归属于土地的纯收益时，一般是用现行市价法或重置成本法等求得土地价格后，再乘上土地的还原利率即可求得。

α：建筑物及其基地所产生的纯收益；

L：土地价格r1:土地的还原利率B：建筑物收益价格 r2：建筑物还原率 d：建筑物的折旧率 α2：建筑物的纯收益

建筑物残余估价法从评估原理的角度收益还原的一种，它尤其适用难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。

建筑物残余法应用举例：

某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时剩余使用年限为25年，用建筑物负责任估价法评估该住宅建筑物价格。

年房租收入＝2400×12＝28800（元） 年总费用如下：

房租损失准备费（以半月租金计）＝1200（元）

土地使用税（每年按2元／平方米计）＝200×2＝400（元） 房产税（按年租金的士2％）＝28800×12％＝3456（元）

F. 建筑物评估的考虑的因素

房屋建筑物评估不仅要着眼于其自身的投人和使用状况，而要考虑经济发展、国家政策等多重影响因素。从评估的角度看，重点考虑以下诸方面因素。
1.物理因素。这是房屋建筑物价格的决定因素。
2.环境优劣的影响。房地产外部环境条件优劣是影响其价的一个重要因素。
3.经济地理因素，在我国，政治、经济、文化发展极不平衡，一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。即使在同--城市，由地段不同，房价差别也很大。
4.新旧程度。土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。
5.用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。
6.产权。建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制，如是否做抵押、担保、出租等都直接影响建筑物的价值。
7.政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在:(1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。(2)政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。
8.供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低;供不应求时价值会提高。
9.其他。如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等郡直接影响建筑物价格。
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G. 建筑物评估的评估的原则

建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，还因为建筑物价格本身的特点及产业性质，必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。 建筑物价格也同样遵循替代规律。特别是商品化建筑物，如商品化住宅、别墅、写字楼等，其价格受其他具有相同使用价值的同类型建筑物价格所牵制。即具有相同使用价值、有替代可能的建筑物，其价格是相互影响和作用的，会经过价格的市场竞争而趋于一致。
根据建筑物评估的替代原则，在对商品化建筑物进行评估时就可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行，即采用市场法进行评估。 尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面。
1.房屋建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。
2.建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。环境质量的好坏不取决于房屋建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。

H. 建筑物剩余评估时需考虑哪些主要因素

建筑物评估时需考虑的因素

1、物理因素
这是建筑物价格的决定因素。

2、环境优劣的影响
外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。

3、经济地理因素
在我国政治经济文体发展极不平衡。

4、新旧程度
土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。

5、用途
某一具体建筑物的用途可能是单一的。

6、产权
建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。

7、政策因素
国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。

8、供需状况
地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。

9、其他因素
如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。