使用剩餘法評估建築物的前提條件

A. 土地剩餘法中建築物樓層數怎麼算

土地剩餘法確定地價首先測算土地與建築物總純收益，然後從中扣除建築物的收益，即得土地純收益，再用利率還原，即可得出土地價格。
土地剩餘法確定地價首先測算土地與建築物總純收益（樓價），然後，從中扣除建築物的收益，即得土地純收益，再用利率還原，即可得出土地價格。

B. 建築物評估的原則

一、
替代原則
二、
最佳效用原則三、
供需原則四、
房地合一原則
資產評估,評估房屋建築物目前主要依據<資產評估准則——不動產>（2007-11-28中評協[2007]189號）,<投資性房地產評估指導意見（試行）>（中國資產評估協會
2009-12-18
中評協[2009]211號）.

C. 資產評估中建築物用殘余估價法怎麼評估

在用收益還原法以外的方法能夠得到土地的價格時，從建築物及其基地所產生的收益中，扣除歸屬於基地的純收益，便可得到建築物的純收再用建築物的還原利率還原，便可得到建築物的收益價格。

在益，計算屬於土地的純收益時，是以市場比較法或成本逼近法求得土地價格後乘以土地的還原利率便可得到。

建築物的殘余估價法從原理上是收益還原法的一種。它尤其適用於用其他方法難以准確判斷土地或建築物的價格的情況。

例如當建築物的使用用途和使用強度與土地的最佳使用用途不盡一致時，需判斷因建築物的存在而導致土地市值的減值幅度(或稱為建築物的功能性貶值)，用其他方法難以作出准確判斷。此時用建築物的殘余估價法能夠給一個說明。

(3)使用剩餘法評估建築物的前提條件擴展閱讀：

適用對象

1、適用於其他方法難以准確判斷土地或建築物的價格的情況。

例如，當建築物的使用用途、使用強度與土地的最佳使用不盡一致的時候，需判斷因建築物的存在而導致土地市值的減值幅度（或稱其為建築物的功能性貶值），用其他方法很難作出准確判斷。此時運用建築物殘余估價法可以給出一個比較合理的說明。

2、要求被評估對象可以獲得正常收益，即只有客觀收益的房地產才能運用建築物殘余估價法，

3、運用建築物殘余估價法還要求建築物的用途、使用強度以及使用狀態等與土地的最佳使用不能嚴重背離，甚至是沖突的出現。

D. 資產評估

1.V
2.X
3.V
4.X
5.V
6.V
7.V
8.V
9.X
10.V

E. 建築物殘余估價法的基本思路是什麼

思路：

建築物殘余估價法是指建築物與其基地合並計算收益，而以收益還原法以外的方法能求得土地使用權的價格時，從建築物及只基地所的純收益中，扣除歸屬於基地的部分，即可得到歸屬於建築物的純收益。將此殘余的純收益再用建築物的還原利率還原，使可求得建築物的收益價格。在計算歸屬於土地的純收益時，一般是用現行市價法或重置成本法等求得土地價格後，再乘上土地的還原利率即可求得。

α：建築物及其基地所產生的純收益；

L：土地價格r1:土地的還原利率B：建築物收益價格 r2：建築物還原率 d：建築物的折舊率 α2：建築物的純收益

建築物殘余估價法從評估原理的角度收益還原的一種，它尤其適用難以准確判斷土地或建築物的價格的情況。

建築物殘余法應用舉例：

某磚混結構單層住宅，宅基地200平方米，建築面積120平方米，月租金2400元，土地還原率為8％，建築物還原利率為10％，建築物評估時剩餘使用年限為25年，用建築物負責任估價法評估該住宅建築物價格。

年房租收入＝2400×12＝28800（元） 年總費用如下：

房租損失准備費（以半月租金計）＝1200（元）

土地使用稅（每年按2元／平方米計）＝200×2＝400（元） 房產稅（按年租金的士2％）＝28800×12％＝3456（元）

F. 建築物評估的考慮的因素

房屋建築物評估不僅要著眼於其自身的投人和使用狀況，而要考慮經濟發展、國家政策等多重影響因素。從評估的角度看，重點考慮以下諸方面因素。
1.物理因素。這是房屋建築物價格的決定因素。
2.環境優劣的影響。房地產外部環境條件優劣是影響其價的一個重要因素。
3.經濟地理因素，在我國，政治、經濟、文化發展極不平衡，一般說來，相同建築質量、相同功能和用途的建築物價格，大城高於小城市，沿海開放城市高於內地城市。即使在同--城市，由地段不同，房價差別也很大。
4.新舊程度。土地不存在實體陳舊貶值問題，而建築物會隨著建築年代久遠而陳舊。因此，建築物的新舊程度影響其價值。
5.用途。某一具體建築物的用途可能是單一的，也可能是多種用途綜合性的。
6.產權。建築物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。產權性質及是否受到限制，如是否做抵押、擔保、出租等都直接影響建築物的價值。
7.政策因素。國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向。房地產價格受政府法令和政策的影響主要表現在:(1)政府基於公共利益可限制某些房地產的使用，包括規定土地使用用途、建築物容積率、覆蓋率等。(2)政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產實行強制徵用或收買。
8.供需狀況。地產價值高低受市場供求關系的影響很大，供過於求時，價值會降低;供不應求時價值會提高。
9.其他。如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等郡直接影響建築物價格。
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G. 建築物評估的評估的原則

建築物評估不僅要遵循資產評估的一般工作原則，還因為建築物價格本身的特點及產業性質，必須遵循特定的經濟性原則和專業性原則。 建築物價格也同樣遵循替代規律。特別是商品化建築物，如商品化住宅、別墅、寫字樓等，其價格受其他具有相同使用價值的同類型建築物價格所牽制。即具有相同使用價值、有替代可能的建築物，其價格是相互影響和作用的，會經過價格的市場競爭而趨於一致。
根據建築物評估的替代原則，在對商品化建築物進行評估時就可通過對同功能和類型的建築物市場價格比較進行，即採用市場法進行評估。 盡管房屋建築物和土地是可以加以區別的評估對象，而且土地使用權可以獨立於房屋建築物而存在，但是，由於兩者在使用價值上的相互依存和價格形成中的內在聯系，在用市場法進行評估時要把兩者作為相互聯系的綜合體進行估價。具體表現在以下兩個方面。
1.房屋建築物和土地相結合使房地產最終成為商品。對於建築物來說，它總是依託於一定的土地，土地的開發成本往往隱含在房屋建築物價值之中，土地使用價值此時可通過房產來反映。
2.建築物環境質量的區別是由土地產生的，它在很大程度上影響建築物的價格。環境質量的好壞不取決於房屋建築物本身，而是與土地的不可位移性相關。房地產的總收益是土地和建築物等因素共同作用的結果。

H. 建築物剩餘評估時需考慮哪些主要因素

建築物評估時需考慮的因素

1、物理因素
這是建築物價格的決定因素。

2、環境優劣的影響
外部環境條件優劣是影響其價值的一個重要因素。

3、經濟地理因素
在我國政治經濟文體發展極不平衡。

4、新舊程度
土地不存在實體陳舊貶值問題，而建築物會隨著建築年代久遠而陳舊。

5、用途
某一具體建築物的用途可能是單一的。

6、產權
建築物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。

7、政策因素
國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向。

8、供需狀況
地產價值高低受市場供求關系的影響很大，供過於求時，價值會降低；供不應求時價值會提高。

9、其他因素
如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建築物價格。